An FHA program that reads your P&L, not your tax return.
Self-employed borrowers get declined constantly — not because they cannot
afford the home, but because write-offs make the tax return look like they earn nothing.
This program documents income a different way.
Standard FHA terms.
The difference is not the loan. It is that income is documented from profit & loss
statements and a balance sheet instead of tax returns.
It is a normal FHA purchase loan with a normal closing, and the buyer owns the home from
day one. It is not rent-to-own, not a lease-purchase, and not hard money.
Florida properties only.
What is required
More than two full calendar years self-employed
Evidenced by an active business entity with a Secretary of State, or a verifiable
business or professional license — and it must predate 2024.
Three active tradelines, 12+ months each
Authorized-user accounts, child support and delinquent accounts do not count toward
the three. No bankruptcy during the life of the business.
Credit: 650 floor, three scores required
We ask for 660. That cushion is what keeps these files intact through
underwriting.
Four income documents
Full-year 2024 P&L, full-year 2025 P&L, 2026 year-to-date P&L, and a
current balance sheet.
At least 25% ownership of the business
Income is prorated by ownership share — two owners means half the P&L income
counts, three means a third. Only one set of P&Ls may be used, and it cannot be
combined with a verification of employment.
Income that is not declining
Income must also be reasonable for the field, industry and geography, or further
documentation is required. If the borrower has more than one business, P&Ls are
required for each — a loss in one is deducted from the primary income.
Two things that quietly kill these files.
Dormant credit cards. A card that has not been used may not report as an
active tradeline. Have the borrower use it — this is usually fixable in a billing cycle
or two.
Credit disputes. Every dispute has to come off the report, even ones that
are not delinquent. This takes time, so start it early. Charge-offs, by contrast, are not
a problem.
Before you send a scenario
An existing FHA loan. A borrower who currently owns a
property financed with FHA must go full documentation unless that property is sold, and
this cannot be a second FHA loan.
Rental and ADU income cannot be used — not from other
properties, and not from a permitted accessory dwelling unit.
No mortgage lates, including on second mortgages and
HELOCs. No forbearance.
No superior properties on the borrower's credit report,
even as a co-signer.
Gift funds are allowed from a parent, sibling, aunt or
uncle, or grandparent — but never directly from a donor's business account. Documentation
timelines apply to both the donor and the borrower's own funds.
Manufactured homes must be built after 1976, on a
permanent foundation, and never moved. Single-wide by exception only.
Business insurance is required for some fields, such as
construction and landscaping. A business address may be a residence.
About the rate
The idea is to get the buyer into the home now and revisit the rate later. FHA loans
generally become eligible for streamline refinancing after roughly six months of payments.
Whether that is worth doing depends entirely on where rates are at the time.
No one can promise a future refinance or a future rate — it is a plan to
revisit, not a term of this loan.
Send a scenario
Name, rough credit, how long self-employed, and what they are trying to buy. You get a
straight answer the same day on whether it fits.
Email a scenario →
Un programa FHA que lee su P&L, no su declaración de impuestos.
A los compradores que trabajan por cuenta propia los rechazan
constantemente — no porque no puedan pagar la casa, sino porque las deducciones hacen que
la declaración de impuestos parezca mostrar que no ganan nada. Este programa documenta el
ingreso de otra manera.
Términos FHA estándar.
La diferencia no es el préstamo. Es que el ingreso se documenta con estados de pérdidas y
ganancias y un balance general, en lugar de declaraciones de impuestos.
Es un préstamo FHA de compra normal, con cierre normal, y el comprador es dueño de la
casa desde el primer día. No es renta con opción a compra, ni
arrendamiento con compra, ni dinero duro. Solo propiedades en Florida.
Requisitos
Más de dos años calendario completos por cuenta propia
Con entidad activa ante una Secretaría de Estado, o licencia comercial o profesional
verificable — y anterior a 2024.
Tres líneas de crédito activas, 12+ meses cada una
No cuentan las cuentas como usuario autorizado, la manutención de menores ni las
cuentas morosas. Ninguna bancarrota durante la vida del negocio.
Crédito: mínimo 650, con tres puntajes
Nosotros pedimos 660. Ese margen es lo que mantiene estos expedientes intactos en
underwriting.
Cuatro documentos de ingreso
P&L completo de 2024, P&L completo de 2025, P&L de 2026 al día, y un
balance general actual.
Al menos 25% de propiedad del negocio
El ingreso se prorratea según el porcentaje — dos dueños significa que cuenta la
mitad, tres dueños un tercio. Solo se puede usar un juego de P&L, y no se puede
combinar con una verificación de empleo.
Ingresos que no vayan en descenso
El ingreso también debe ser razonable para el campo, la industria y la zona, o se
pedirá más documentación. Si el prestatario tiene más de un negocio, se requieren P&L
de cada uno — una pérdida en uno se descuenta del ingreso principal.
Dos cosas que tumban estos expedientes en silencio.
Tarjetas de crédito inactivas. Una tarjeta que no se usa puede no
reportarse como línea activa. Que la usen — normalmente se arregla en uno o dos ciclos de
facturación.
Disputas de crédito. Todas las disputas deben salir del reporte, incluso
las que no están morosas. Esto toma tiempo, así que empiécelo temprano. Los charge-offs,
en cambio, no son problema.
Antes de mandar un escenario
Un préstamo FHA existente. Quien ya sea dueño de una
propiedad financiada con FHA debe ir por documentación completa a menos que venda esa
propiedad, y este no puede ser un segundo préstamo FHA.
No se puede usar ingreso de renta ni de ADU — ni de otras
propiedades, ni de una unidad accesoria permitida.
Sin atrasos hipotecarios, incluidos segundas hipotecas y
HELOC. Sin forbearance.
Sin propiedades superiores en el reporte de crédito del
prestatario, ni siquiera como co-firmante.
Se permiten fondos de regalo de padre o madre, hermano o
hermana, tío o tía, o abuelos — pero nunca directamente desde la cuenta comercial del
donante. Aplican plazos de documentación tanto al donante como a los fondos propios del
prestatario.
Casas prefabricadas deben ser construidas después de 1976,
sobre cimiento permanente, y nunca movidas. Single-wide solo por excepción.
Se requiere seguro comercial para ciertos campos, como
construcción y jardinería. La dirección del negocio puede ser una residencia.
Sobre la tasa
La idea es que el comprador entre a la casa ahora y revisemos la tasa después. Los
préstamos FHA generalmente son elegibles para refinanciamiento streamline después
de unos seis meses de pagos. Si conviene o no depende completamente de dónde estén las
tasas en ese momento. Nadie puede prometer un refinanciamiento ni una tasa
futura — es un plan a revisar, no un término de este préstamo.
Mande un escenario
Nombre, crédito aproximado, cuánto tiempo lleva por cuenta propia, y qué quiere comprar.
Recibe una respuesta directa el mismo día.
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